Heimarbeit erlaubt

Eigentümer konnte Mieter gewerbliche Nutzung der Wohnung nicht verbieten

Mangels Arbeitsplatz im Büro oder in der Firma sind viele Menschen darauf angewiesen, zu Hause zu arbeiten. Oft handelt es sich dabei um Selbstständige und Existenzgründer. Nicht immer sieht es der Vermieter gern, wenn eine Wohnung auf diese Weise genutzt wird. Doch die höchste deutsche Revisionsinstanz hat nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS in dieser Hinsicht ein mieterfreundliches Grundsatzurteil gefällt.

(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 165/08)

Der Fall: Ein Eigentümer wollte seinem Mieter die gewerbliche Nutzung einer Zwei-Zimmer-Wohnung untersagen. Er zitierte dazu den Mietvertrag, in dem ausdrücklich davon die Rede war, dass dieses Objekt ausschliefllich "zu Wohnzwecken" dienen solle. Tatsächlich aber ging der Ehemann und Vater von dort aus seinen Geschäften als selbstständiger Immobilienmakler nach. Deswegen erhielt er eine fristlose Kündigung, nachdem er zuvor auf eine schriftliche Aufforderung, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen, nicht reagiert hatte. Der Fall ging durch drei Instanzen.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Mieter zwar verpflichtet sei, dem Eigentümer nach außen reichende geschäftliche Aktivitäten zu melden. Der sei jedoch zu einer Duldung verpflichtet, "wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt". Im konkreten Fall sei das genau so, denn der durchschnittliche Kunde knüpfe den Kontakt zum Makler per Telefon oder Internet, besuche diesen aber in der Regel nicht im Büro. Berufliche Aktivitäten unauffälliger Art, so die Richter, fallen noch unter den Begriff des Wohnens - etwa die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors und die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers.