Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei "kalter" Wohnungsräumung

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Haftung des Vermieters bei eigenm‰chtiger Wohnungsr‰umung getroffen.
Der Kl‰ger war Mieter einer in Wiesbaden gelegenen Wohnung der Beklagten. Ab Februar 2005 war er f¸r mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten f¸r die Monate M‰rz und April 2005 nicht gezahlt worden waren, k¸ndigte die Vermieterin das Mietverh‰ltnis fristlos. Im†Mai 2005 ˆffnete sie die Wohnung und nahm sie in Besitz. Hierbei entsorgte sie einen Teil der Wohnungseinrichtung; einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein. Gest¸tzt auf ein Sachverst‰ndigengutachten hat der Mieter f¸r die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der R‰umung abhanden gekommenen, besch‰digten oder verschmutzten Gegenst‰nde Schadensersatz von rund 62.000†Ä zuz¸glich der ihm entstandenen Gutachterkosten verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zur¸ckgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der unter anderem f¸r das Wohnraummietrecht zust‰ndige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vermieterin f¸r die Folgen einer solchen R‰umung haftet. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenm‰chtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenm‰chtiges Ausr‰umen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (߆229 BGB*) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenw‰rtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge K¸ndigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen F‰llen ñ†gegebenenfalls nach ˆffentlicher Zustellung der R‰umungsklage†ñ einen R‰umungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. ‹bt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sogenannten "kalten" R‰umung eine verbotene Selbsthilfe, ist er gem‰fl ߆231 BGB** verschuldensunabh‰ngig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenm‰chtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenst‰nde erfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft f¸r die darin befindlichen Gegenst‰nde eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weifl und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehˆrt zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenst‰nde feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Mafle nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenst‰nde bei der R‰umung abhanden gekommen oder besch‰digt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet. Dies hat das Landgericht ¸bersehen und dem Mieter rechtsirrig die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Bestand und Zustand der in der ger‰umten Wohnung vorhandenen Gegenst‰nde auferlegt.
Dar¸ber hinaus hat das Landgericht auch die an eine Schadenssch‰tzung zu stellenden Anforderungen ¸berspannt. Steht ñ†wie im entschiedenen Fall†ñ der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Hˆhe fraglich, darf die Klage grunds‰tzlich nicht vollst‰ndig abgewiesen werden. Das Gericht muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgem‰flem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Sch‰tzung eines Mindestschadens mˆglich ist. Das ist hier nicht geschehen. Die Sache ist daher an das Landgericht zur¸ckverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Wohnungsr‰umung bei dem Kl‰ger abhanden gekommenen oder besch‰digten Gegenst‰nde getroffen werden kˆnnen.

*ß 229 BGB: Selbsthilfe

Wer zum Zwecke der Selbsthilfe eine Sache wegnimmt, zerstˆrt oder besch‰digt oder wer zum Zwecke der Selbsthilfe einen Verpflichteten, welcher der Flucht verd‰chtig ist, festnimmt oder den Widerstand des Verpflichteten gegen eine Handlung, die dieser zu dulden verpflichtet ist, beseitigt, handelt nicht widerrechtlich, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen ist und ohne sofortiges Eingreifen die Gefahr besteht, dass die Verwirklichung des Anspruchs vereitelt oder wesentlich erschwert werde.

**ß 231 BGB: Irrt¸mliche Selbsthilfe

†Wer eine der im ß 229 bezeichneten Handlungen in der irrigen Annahme vornimmt, dass die f¸r den Ausschluss der Widerrechtlichkeit erforderlichen Voraussetzungen vorhanden seien, ist dem anderen Teil zum Schadensersatz verpflichtet, auch wenn der Irrtum nicht auf Fahrl‰ssigkeit beruht.
Urteil vom 14. Juli 2010 ñ VIII ZR 45/09
AG Wiesbaden -Urteil vom 15. Mai 2008 - 91 C 5169/06
LG Wiesbaden - Urteil vom 21. Januar 2009 - 3 S 44/08
Karlsruhe, den 14. Juli 2010