Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses durch den Mieter kein Kündigungsgrund

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Vermieter einen Wohnraummietvertrag nicht deshalb k¸ndigen kann, weil der Mieter die Prozesskosten eines fr¸heren, auf Zahlungsverzug gest¸tzten R‰umungsprozesses nicht begleicht.
Der Beklagte hat von der Kl‰gerin eine Wohnung in L¸neburg angemietet. Die Miete wird jedenfalls zurzeit von der ARGE (Arbeitsgemeinschaft des kommunalen Tr‰gers und der Agentur f¸r Arbeit f¸r Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II) f¸r den Mieter bezahlt. Im Dezember 2006 k¸ndigte die Vermieterin wegen eines erheblichen Zahlungsr¸ckstands das Mietverh‰ltnis fristlos und erhob anschlieflend R‰umungsklage. Innerhalb der Schonfrist des ß 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB* wurden die Mietr¸ckst‰nde von der ARGE beglichen, so dass der Rechtsstreit in der Hauptsache f¸r erledigt erkl‰rt und dem Mieter die Prozesskosten auferlegt wurden. Der Mieter hat diese Kosten bislang nicht gezahlt. Im November 2008 k¸ndigte die Vermieterin das Mietverh‰ltnis erneut mit der Begr¸ndung, der Mieter habe seine Pflichten aus dem Mietverh‰ltnis schuldhaft verletzt, indem er u. a. die aus dem urspr¸nglichen R‰umungsprozess entstandenen Kosten nicht beglichen habe. Das Amtsgericht hat die R‰umungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kl‰gerin zur¸ckgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem f¸r das Wohnraummietrecht zust‰ndige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die unterbliebene Zahlung der in dem fr¸heren R‰umungsprozess angefallenen Prozesskosten weder eine ordentliche noch eine fristlose K¸ndigung des Mietverh‰ltnisses rechtfertigt.
Der Vermieter kann ein Mietverh‰ltnis ¸ber Wohnraum nach ß 573 Abs. 1 Satz 1 BGB** nur dann ordentlich k¸ndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh‰ltnisses hat, z.†B. wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (ß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB**).
Zwar verletzt der Mieter, der die ihm auferlegten Kosten aus einem fr¸heren, auf Zahlungsverzug gest¸tzten R‰umungsprozess nicht begleicht, seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Diese Pflichtverletzung erreicht jedoch nicht die vom Gesetz f¸r eine K¸ndigung vorausgesetzte Erheblichkeitsschwelle. Denn bei der Beurteilung der Erheblichkeit darf die in ß 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Ausdruck gekommene Wertung des Gesetzgebers nicht aufler Acht gelassen werden. Nach der genannten Vorschrift wird eine auf Zahlungsverzug gest¸tzte auflerordentliche K¸ndigung des Mietverh‰ltnisses aus wichtigem Grund (ß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB***) unwirksam, wenn der Vermieter bis sp‰testens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtsh‰ngigkeit des R‰umungsanspruchs hinsichtlich der f‰lligen Miete und der f‰lligen Entsch‰digung nach ß 546a BGB befriedigt wird oder sich eine ˆffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Ziel der Regelung ist es, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Mit dieser Intention ist es nicht zu vereinbaren, wenn zwar die auflerordentliche K¸ndigung des Mietverh‰ltnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehˆrde innerhalb der Schonfrist herbeigef¸hrten Befriedigung des Vermieters unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Mˆglichkeit verbliebe, das Mietverh‰ltnis gleichwohl erneut zu k¸ndigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten R‰umungsrechtsstreits zu begleichen.
Aus den gleichen Erw‰gungen stellt die unterbliebene Bezahlung der Prozesskosten auch keinen wichtigen Grund f¸r eine auflerordentliche K¸ndigung nach ß 543 Abs. 1 BGB*** dar.

*ß 569 Auflerordentliche fristlose K¸ndigung aus wichtigem Grund

Ö
(3) Erg‰nzend zu ߆543 Abs.†2 Satz†1 Nr.†3 gilt:
1. Ö
2. Die K¸ndigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter sp‰testens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtsh‰ngigkeit des R‰umungsanspruchs hinsichtlich der f‰lligen Miete und der f‰lligen Entsch‰digung nach ߆546a Abs.†1 befriedigt wird oder sich eine ˆffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Ö

** ß 573 Ordentliche K¸ndigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur k¸ndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh‰ltnisses hat. Ö
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh‰ltnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. Ö

***ß 543 Auflerordentliche fristlose K¸ndigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverh‰ltnis aus wichtigem Grund auflerordentlich fristlos k¸ndigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem K¸ndigenden unter Ber¸cksichtigung aller Umst‰nde des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abw‰gung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverh‰ltnisses bis zum Ablauf der K¸ndigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverh‰ltnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. Ö
2. Ö
3. der Mieter
a) f¸r zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich ¸ber mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Hˆhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete f¸r zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes†1 Nr.†3 ist die K¸ndigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverz¸glich nach der K¸ndigung die Aufrechnung erkl‰rt.
Ö
Urteil vom 14. Juli 2010 ñ VIII ZR 267/09
AG L¸neburg ñ Urteil vom 30. April 2009 ñ 12 C 636/08
LG L¸neburg ñ Urteil vom 16. September 2009 ñ 6 S 62/09
Karlsruhe, den 14. Juli 2010