Bundesgerichtshof zur Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den

Wohnungsmieter bei einer Mieterhöhung

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der orts¸blichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhˆhungsverlangen im Regelfall nicht zu ber¸cksichtigen sind.
Der Beklagte des vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreits ist seit 1976 Mieter einer Wohnung in Hamburg. Aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung baute er in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Im Februar 2008 verlangte die Vermieterin Zustimmung zu einer Erhˆhung der Nettomiete von 450,28†Ä auf 539,95†Ä monatlich. Zur Begr¸ndung nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich auf Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. In drei vorangegangenen Mieterhˆhungsverlangen seit 1992 hatte die Vermieterin dagegen auf die orts¸bliche Vergleichmiete f¸r Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt. Das Amtsgericht hat der Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Erhˆhung der Nettomiete auf 539,95†Ä monatlich ab 1. Mai 2008 stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zur¸ckgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der unter anderem f¸r das Wohnraummietrecht zust‰ndige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die orts¸bliche Vergleichsmiete (߆558 BGB*) f¸r die Wohnung des Beklagten anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der orts¸blichen Vergleichsmiete nicht zu ber¸cksichtigen, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unber¸cksichtigt, wenn sie ñ wie hier ñ auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls m¸sste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zun‰chst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und sp‰ter nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gest¸tzte Mieterhˆhung.
Die Sache ist an das Landgericht zur¸ckverwiesen worden, damit festgestellt werden kann, wie hoch die orts¸bliche Vergleichsmiete f¸r die betroffene Wohnung ohne Ber¸cksichtigung von Bad und Heizung ist.

*߆558 BGB: Mieterhˆhung bis zur orts¸blichen Vergleichsmiete

†(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhˆhung der Miete bis zur orts¸blichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhˆhung eintreten soll, seit 15 Monaten unver‰ndert ist. Das Mieterhˆhungsverlangen kann fr¸hestens ein Jahr nach der letzten Mieterhˆhung geltend gemacht werden. Erhˆhungen nach den ß߆559 bis 560 werden nicht ber¸cksichtigt.
(2) Die orts¸bliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den ¸blichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde f¸r Wohnraum vergleichbarer Art, Grˆfle, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhˆhungen nach ߆560 abgesehen, ge‰ndert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethˆhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Fˆrderzusage festgelegt worden ist.
(Ö)
Urteil vom 7. Juli 2010 ñ VIII ZR 315/09
AG Hamburg-Altona - Urteil vom 30. Januar 2009 - 315b C 129/08
LG Hamburg - Urteil vom 27. November 2009 - 311 S 35/09
Karlsruhe, den 7. Juli 2010