Wohnraummiete: Zu den Voraussetzungen einer Mietminderung bei Problemen mit dem Schallschutz

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Mieter ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten kann, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der ¸ber die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Geb‰udes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kl‰ger in einem in den Jahren 2001/2002 errichteten Mehrfamilienhaus in Bonn. Die Vermieter machen Mietr¸ckst‰nde f¸r die Monate April 2006 bis einschliefllich Dezember 2007 von insgesamt 1.701†Ä geltend. Um diesen Betrag (zehn Prozent der Bruttomiete) hatten die Beklagten die Miete unter anderem wegen M‰ngeln der Trittschalld‰mmung ihrer Wohnung zur dar¸berliegenden Wohnung gemindert.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat angenommen, die Miete sei gem‰fl ߆536 Abs.†1 BGB* zumindest um zehn Prozent der Bruttomiete gemindert, weil die Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalld‰mmung mangelhaft sei. Der Sachverst‰ndige habe eine Trittschallmessung durchf¸hren lassen und festgestellt, dass zwar die Anforderungen der DIN†4109 (1989) erf¸llt seien. Hierbei handele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der allgemein nicht der Qualit‰t mittlerer Art und G¸te entspreche.
Die dagegen gerichtete Revision der Vermieter hatte Erfolg. Der unter anderem f¸r das Wohnraummietrecht zust‰ndige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat einen Mangel der Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalld‰mmung verneint. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Geb‰udes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz konnten die Beklagten als Mieter nicht erwarten.
Fehlen ñ wie im entschiedenen Fall ñ vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten R‰ume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen ¸blich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Geb‰udes, aber auch die Hˆhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu ber¸cksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist (jedenfalls) deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist grunds‰tzlich der bei Errichtung des Geb‰udes geltende Maflstab anzulegen.
Die vom Landgericht herangezogene Entscheidung des f¸r das Werkvertragsrecht zust‰ndigen VII.†Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, nach der f¸r eine im Jahr 1997 fertig gestellte Doppelhaush‰lfte der hierf¸r geltende Teil der Normen der DIN†4109 nach dem Stand von 1989 nicht den anerkannten Regeln der Technik entspreche, l‰sst sich nicht auf das Wohnraummietrecht ¸bertragen. Im Mietverh‰ltnis sind in erster Linie die konkreten vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ¸ber die Sollbeschaffenheit der Wohnung maflgeblich, die vom Vermieter bei ‹bergabe einzuhalten und ¸ber die ganze Mietzeit aufrechtzuerhalten ist, und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen bei ‹bergabe wie bei einem Bauwerk. Dar¸ber hinaus hat der Vermieter - anders als der Bauunternehmer - w‰hrend der gesamten Zeit des Mietverh‰ltnisses f¸r Sachm‰ngel Gew‰hr zu leisten, ohne dass er in der Regel auf die tats‰chliche bauliche Beschaffenheit Einfluss hat.

*ß 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsm‰ngeln †

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der ‹berlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgem‰flen Gebrauch aufhebt, oder entsteht w‰hrend der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter f¸r die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. F¸r die Zeit, w‰hrend der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt aufler Betracht.
Ö
Urteil vom 7. Juli 2010 ñ VIII ZR 85/09
AG Bonn - Urteil vom 27. Februar 2008 ñ 10 C 288/06
LG Bonn - Urteil vom 5. M‰rz 2009 ñ 6 S 84/08
Karlsruhe, den 7. Juli 2010